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秦皇島樓市庫(kù)存壓六折出售

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2014-03-17 10:13:36
收藏 來(lái)源:華夏時(shí)報(bào)   編輯:張欣怡

  [河北新聞]長(zhǎng)三角樓市掀起的降價(jià)風(fēng)暴,目前已刮至華北區(qū)域。

  3月12日,當(dāng)《華夏時(shí)報(bào)》記者來(lái)到位于秦皇島開(kāi)發(fā)區(qū)的“珠江道12號(hào)”售樓處時(shí),這里顯得很冷清,偌大的接待大廳只有一個(gè)銷售人員和一個(gè)購(gòu)房者。

  “我們現(xiàn)在所售房源打六折,大概有100套房左右,均為大戶型現(xiàn)房銷售,均價(jià)8000-9500元/平方米,”現(xiàn)場(chǎng)銷售人員告訴記者,該項(xiàng)目是由天洋房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā),今年6月份就將交房,為了盡快賣出去,開(kāi)發(fā)商承諾,購(gòu)房后銀行將連續(xù)4年每年返還給購(gòu)房者10%的總房款。”

  實(shí)際上,對(duì)秦皇島樓市而言,降價(jià)并不是最嚴(yán)重的事情,令市場(chǎng)感到“惶恐”的,是已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商陸續(xù)撤離。

  降價(jià)40%

  資料顯示,“珠江道12號(hào)”由天洋房地產(chǎn)公司在2009年、2010年進(jìn)行開(kāi)發(fā),從2010年開(kāi)始銷售。

  上述銷售人員表示,購(gòu)房時(shí),購(gòu)房者將與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同,合同約定房?jī)r(jià)為目前房?jī)r(jià)的六折,也就是約為5000元/平方米,其他包括車位、契稅、實(shí)際溢出面積等款項(xiàng)均按照合同約定的六折價(jià)計(jì)算。

  “還有近百套房源開(kāi)始進(jìn)行六折促銷,這說(shuō)明這一項(xiàng)目的銷售問(wèn)題十分嚴(yán)重。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,其銷售周期漫長(zhǎng),主要是與其開(kāi)發(fā)的大戶型有關(guān),此外當(dāng)?shù)匦枨笠苍谥鹉晗陆怠?/p>

  “珠江道12號(hào)”銷售的困境并不是個(gè)案,據(jù)本報(bào)記者調(diào)查了解,在秦皇島,大打折扣優(yōu)惠的樓盤還有很多,而且準(zhǔn)現(xiàn)房銷售已經(jīng)成為秦皇島典型現(xiàn)象。

  例如,去年8月開(kāi)盤的花園洋房項(xiàng)目南嶺國(guó)際均價(jià)6300元/平方米,但目前推售的高層打出了“每平方米破冰起價(jià)4995元,更享受首付6萬(wàn)”的廣告。

  而將于今年9月底交房的中鐵秦皇半島項(xiàng)目一期,對(duì)余下房源也推出起價(jià)5800元/平方米的特價(jià)房,但這一項(xiàng)目二期均價(jià)則為7050元/平方米。此外這一項(xiàng)目2013年全新加推的23層高層還推出一萬(wàn)抵五萬(wàn)的優(yōu)惠,均價(jià)6500元/平方米。

  “秦皇島新房的價(jià)格普遍在8000-9000元每平方米,但從年初出現(xiàn)了一批價(jià)格單價(jià)5000多元的房源,這相當(dāng)于當(dāng)?shù)亟?jīng)適房的價(jià)格了。”一位在開(kāi)發(fā)區(qū)也有在售項(xiàng)目的房企老板對(duì)本報(bào)記者表示。

  庫(kù)存壓力凸顯

  讓多個(gè)樓盤做出大幅降價(jià)的原因之一,是秦皇島樓市供需結(jié)構(gòu)的失衡。

  搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示,秦皇島整個(gè)海港區(qū)2014年的市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)計(jì)為834.31萬(wàn)平方米,其中包括已開(kāi)盤的項(xiàng)目原有的庫(kù)存174.14萬(wàn)平方米、已開(kāi)盤項(xiàng)目2014年計(jì)劃新增的入市量290.30萬(wàn)平方米、2014年純新盤的入市量283.43萬(wàn)平方米;而去年的整體供應(yīng)量是570.53萬(wàn)平方米。

  “由于去年供應(yīng)量過(guò)大,已經(jīng)出現(xiàn)大批項(xiàng)目完不成任務(wù)的現(xiàn)象,而今年跟去年相比又將增加260多萬(wàn)平方米的庫(kù)存,預(yù)計(jì)今年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要用‘慘烈’來(lái)形容了。”當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示。

  “秦皇島樓市的庫(kù)存量、空置率一直都很高,銷售周期也普遍較長(zhǎng),拿森林逸城項(xiàng)目來(lái)說(shuō),北京客戶占到六成以上,冬天入住率估計(jì)不到五成。”熟悉當(dāng)?shù)仨?xiàng)目的一位業(yè)內(nèi)人士表示,這與秦皇島這兩年大力發(fā)展旅游地產(chǎn)有直接關(guān)系。

  2009年,秦皇島啟動(dòng)“旅游立市”戰(zhàn)略,要求5至10年時(shí)間,把秦皇島建成國(guó)內(nèi)最佳、國(guó)際上有較大影響的旅游名城。隨后,秦皇島于2010年啟動(dòng)了大規(guī)模的土地出讓。數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)年秦皇島4個(gè)區(qū)招拍掛土地共45宗,面積469.8249公頃,土地出讓金108.88億元,平均單價(jià)為2317元。這些土地集中在2012年、2013年入市。

  實(shí)際上,泡沫的影子此前已經(jīng)隱現(xiàn)。

  思源經(jīng)紀(jì)秦皇島分公司的數(shù)據(jù)顯示,截至2012年底,僅海港、北戴河、山海關(guān)三區(qū)的商品房庫(kù)存就高達(dá)635萬(wàn)平方米,而當(dāng)年的消化量?jī)H為156萬(wàn)平方米,北戴河區(qū)和北戴河新區(qū)僅成交房源1955套,面積14.5萬(wàn)平方米。

  庫(kù)存壓力巨大,開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)跑量。根據(jù)新浪樂(lè)居對(duì)2月份秦皇島141個(gè)在售樓盤的統(tǒng)計(jì),秦皇島在售樓盤均價(jià)約為7984元/平方米,其中112個(gè)普通住宅均價(jià)約為6469元/平方米,27個(gè)海景樓盤項(xiàng)目均價(jià)約為13622元/平方米,商業(yè)樓盤項(xiàng)目2個(gè),均價(jià)為16750元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì),2014年2月份,秦皇島超過(guò)九成項(xiàng)目均沒(méi)有漲價(jià)。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,近期杭州等地樓市曝出的降價(jià)案例預(yù)示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈,在資金面趨緊的情況下,房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大。特別是庫(kù)存嚴(yán)重、人口新增放緩的城市,都有可能在最近再次出現(xiàn)降價(jià)。

  開(kāi)發(fā)商陸續(xù)撤離

  “我們現(xiàn)在撤回了一部分三四線城市的團(tuán)隊(duì),尤其是北方的海邊小城,”一家全國(guó)性房企的老板對(duì)記者表示,“因?yàn)楝F(xiàn)在很多三線城市海景房的產(chǎn)品都面臨著過(guò)度飽和的情況。”

  按照上述房企老板的說(shuō)法,最近兩年,外地旅游度假人群的消化能力并不理想,這不僅表現(xiàn)在秦皇島主城區(qū)和海港區(qū),即便是在以度假和養(yǎng)老需求為主的三四線區(qū)域,同類項(xiàng)目的銷售也步履維艱。

  在本地剛需有限的市場(chǎng)條件下,調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),以改善型產(chǎn)品為主,已經(jīng)成為秦皇島有危機(jī)意識(shí)的開(kāi)發(fā)商的集體動(dòng)作。

  “但是本地改善市場(chǎng)畢竟也是有限的,目前這個(gè)區(qū)域的需求已經(jīng)無(wú)法滿足我們對(duì)市場(chǎng)的需要,這也是我們撤出該區(qū)域的關(guān)鍵原因。”上述房企老板說(shuō)。

  做出同樣決定的開(kāi)發(fā)商并不在少數(shù)。“據(jù)我們了解,現(xiàn)在已經(jīng)有不少開(kāi)發(fā)商逐步撤出秦皇島等三四線城市,重新將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)一線城市,其主要原因就在于三四線城市的市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的局面。”易居克而瑞華北區(qū)域一位分析師對(duì)記者表示。

  據(jù)記者了解,今年起,遼寧東戴河新區(qū)樓盤開(kāi)始集中推售。由于地價(jià)相對(duì)低廉,東戴河新區(qū)商品房平均售價(jià)為6500元/平方米,而去年秦皇島南北戴河項(xiàng)目成交均價(jià)為8491元/平方米。價(jià)格的差距,將分流來(lái)自北京和東北區(qū)域的度假養(yǎng)老客戶,給秦皇島度假房市場(chǎng)再次帶來(lái)沖擊。

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